今回は居住用資産、いわゆるマイホームを売却又は買換えた場合に使える税法上の5つの特例の解説と住宅借入金等特別控除、いわゆる住宅ローン控除との併用についても解説します。
今回はマイホーム売却時のどのような特例があり、どの特例と併用出来るかに焦点を絞って大阪の税理士が解説します。
マイホーム売却時に使える所得税法上の特例は計5つ
マイホーム売却時に使える所得税法上の特例は下記の5つとなります
1居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
2所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
3特定の居住用財産の買換え特例
4居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
5居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
1～3は売却して利益が出た場合に使える税法上の特例であり、4.5は損失が出た場合に使える税法上の特例です。
自分のマイホームを売却し、利益が出たなら下記の1～3の解説を、損失が出たなら4.5の解説を参照して下さい。
1居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例について
さて、この3,000万円の特別控除の特例ですが、ざっくり解説すると「譲渡益から3,000万円を控除することが出来る」というものです。
住宅を売却し、2,000万円の利益であるなら、3,000万円以下なので税金はかかりませんし、4,000万円の利益であるなら、3,000万円控除した1,000万円に対して税金がかかります。
今回は「マイホーム売却時のどのような特例がありどの特例と併用出来るか」に焦点を合わせていますので、詳しくは国税庁のホームページ「マイホームを売ったときの特例」をご参照下さい。
さて、この3,000万円の特別控除ですが、次章で説明する2所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例のみ併用可能です。
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例 併用の可否
○2所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
×3.特定の居住用財産の買換え特例
×住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）
なお、
4.居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
5.居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
は損失が発生した場合の特例なので、そもそも併用出来ません。（下記2.3の場合も同様です。）
2所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例とは
ざっくり説明すると「売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えている場合に税率が20.315％ではなく14.21％になる」というものです。
この特例の所得税の計算は下記の通りですが、ここに復興特別所得税、住民税が加わりますので合計で14.21％です。
課税長期譲渡所得金額(＝A) 税額
6,000万円以下 A×10％
6,000万円超 (A－6,000万円)×15％＋600万円
詳しくは国税庁のホームページ「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」をご参照下さい。
所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例 併用の可否
○1居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除
×3.特定の居住用財産の買換え特例
×住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）
3.特定の居住用財産の買換え特例
特定の居住用財産の買換え特例とは特定のマイホーム(居住用財産)を売って、代わりのマイホームに買い換えたときは、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができる特例です。
この特例は税金の免除等ではなく、今税金を払うのではなく、買換えた新居を売却したときにまとめて支払います。
例えば
旧住居 利益4,000万円
新住居 利益1,000万円
この場合、新住居を売却した際に利益計5,000万円に対し税金を払うということです。
あくまで繰延べであることに注意が必要です。
詳しくは国税庁のホームページ「特定のマイホームを買い換えたときの特例」をご参照下さい。
特定の居住用財産の買換え特例 併用の可否
×1居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除
×2所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
×住宅ローン控除
全ての特例を併用出来ません。住宅ローン控除も併用出来ません。
4.居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例とは、マイホーム（旧居宅）を売却して、新たにマイホーム（新居宅）を購入した場合に、旧居宅の譲渡による損失（譲渡損失）が生じたときは、その譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除（損益通算）することができます。
さらに、損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除(繰越控除)することができます。
この特例は、住宅の売却で損失がでた場合は給与所得の税金を返還してもらえますし、引き切れなかった分は翌年以後も3年間給与所得などの税金と相殺し返還して貰えます。
5との違いは、旧居宅の売却に損失が出てかつ買換えた場合の特例になります。
詳しくは国税庁のホームページ「マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき」をご参照下さい。
居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例 併用の可否
○住宅ローン控除
この特例は損失が出た場合なので、住宅ローン控除と併用ができます。
なお、
1居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
2所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
3特定の居住用財産の買換え特例
は利益が発生した場合の特例なので、そもそも併用出来ません。（下記5の場合も同様です。）
5.居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例とは、住宅ローンのあるマイホームを住宅ローンの残高を下回る価額で売却して損失（譲渡損失）が生じたときは、その譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除（損益通算）することができます。さらに損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年間繰り越して控除(繰越控除)することができます。
なお、マイホームの売買契約日の前日における住宅ローンの残高から売却価額を差し引いた残りの金額が、損益通算の限度額となります。
この特例はマイホームの売却に損失が出て、新しい家を建てることなく賃貸物件などに住む場合に使える特例です。
住宅ローン残高＞売却金額の場合、住宅ローン残高－売却金額が損益通算の限度額になります。
詳しくは国税庁のホームページ「住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき」をご参照下さい。
居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例 併用の可否
○住宅ローン控除
この特例の使った後、賃貸に済んだがやはりマイホームを買うこととした場合でも、住宅ローン控除を受けることが出来ます。
マイホーム売却時の税務上のな5つの特例と住宅ローン控除を含む併用の可否まとめ
今回はマイホーム売却時の税務上のな5つの特例と住宅ローン控除を含む併用の可否をまとめました。
○住宅の売却で利益が出た場合は住宅ローン控除の併用は不可
3,000万円の特別控除と軽減税率は併用可能。
○マイホームの売却に損失が出た場合は住宅ローン控除との併用が可能。
ここを押さえておきましょう。
その上で、自分の当てはまる特例を詳しくみていくといいでしょう。
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